领衔视野｜执行异议预告登记能否对抗建工优先权？
一、基本案情
开发商将30套商铺预售给30个业主，业主签署预售合同备案、支付全款并完成商铺交付，因开发商拖欠税款而未办理过户登记。现案涉工程的总包方对开发商提起诉讼，法院出具调解书确认建工优先权，总包方申请强制执行而查封了上述30套商铺。
其中9套商铺业主就法院查封提起执行异议，执行异议裁定解除对商铺查封措施。申请执行人不服而向法院提起执行异议之诉，要求对商铺继续执行。9套商铺中有2套办理了预告登记，剩余7套未办理预告登记。
二、执行异议之诉适用司法解释理清
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》(下称“《执行异议之诉司法解释》”)自2025年7月24日起施行，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称“《执行异议和复议规定》”)未废止，故执行异议之诉原则上应适用《执行异议之诉司法解释》，但《执行异议之诉司法解释》未规定事宜，可参考适用《执行异议和复议规定》。
三、《执行异议之诉司法解释》对排除建工优先权情形进行例举式规定
第十一条
人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
(一)查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同;
(二)查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行;
(三)所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
第十三条
人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系不动产的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权的，人民法院应予支持。
第十八条
人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
(一)查封前，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议;
(二)用于征收补偿的不动产的位置明确特定。
四、《执行异议之诉司法解释》第十九条理解争议
1.预告登记能够对抗建工优先权
陈宜芳、钱晓晨、黄文俊、吴景丽、万挺、张乾：《<关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释>的理解与适用》
二是预告登记与建设工程价款优先受偿权，有观点认为，预告登记仍为债权的保全方式，只有办理预告登记的商品房消费者才能排除建设工程价款优先受偿权的强制执行。事实上，预告登记不应因购买用途的不同而失去保障物权实现的法定效能， 预告登记权利人也可以排除建工优先权的执行。
2.预告登记不得对抗建工优先权
(2022)最高法民终75号
《执行异议复议规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持;符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。但《执行异议复议规定》第二十七条同时规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。因此，受让人不能仅以办理了受让物权预告登记，即主张排除基于担保物权等优先受偿权的执行。按照行为发生之时适用的《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故预告登记本身尚不足以产生物权效力，其系为保障将来实现物权，在预告登记之后未经预告登记权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。受让人依据预告登记而取得的权利，并不能够对抗担保物权等优先受偿权。根据原审业已查明的事实，生效判决已经确认中铁公司对案涉商铺在尚欠工程款范围内享有优先受偿权，故杨某不能依据已办理预告登记，主张排除中铁公司基于该优先受偿权的执行。
五、预告登记功能理清
预告登记的法律效力包括五个方面，即保障实现将来债权、对第三人对抗效力、保存顺位的效力、破产保护的效力和对执行的对抗效力，未经预告登记的权利人同意，在后处分均不发生物权效力。对执行的对抗效力，《中华人民共国民法典物权编理解与适用(上)》第119页解释如下：在房地产开发过程中，许多建设单位在出售期房以后，又以所谓在建工程的形式将期房进行抵押，甚至将整个建成的房屋在以后再行抵押给他人。如开发商资不抵债，开发商的债权人(包括抵押权人)申请执行的，如预售合同经过预告登记，预告登记权利人有权主张停止处分异议或者排除执行异议。
《<最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定>理解与适用》第438页亦提到：预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。
预告登记完成且有效状态下，权利人能够据此对抗在后的物权处分行为，具体而言就是能够对抗在后物权处分行为(如在后抵押权)衍生的执行行为，有权主张停止处分异议或排除执行异议。
综上，结合预告登记功能，以及对抗建工优先权情形列举式规定，我们认为《执行异议之诉司法解释》第十九条应当限索解释：预告登记为能够对抗在后抵押权人和一般金钱债权人，不得对抗建工优先权。
六、判决说理
(2026)浙0281民初4080号案件，法院裁判理由:
被告黄XX、黄X、慎XX还认为本案情形也符合执行异议司法解释第十九条规定， 从而可以排除本院的强制执行行为。本院认为，从立法结构上来看，执行异议司法解释对于排除优先权的强制执行行为的情形已作列举式规定，而上述条款中均无但书规定，应当认为该司法解释中的其他条款所对抗的债权均为一般债权而非优先权债权，该司法解释第十九条也不例外;而从该条规定的内容来看，其与其他条款的主要区别在于案外人已对执行标的办理了合法有效的不动产预告登记，但不动产预告登记仅是不动产买卖、抵押合同等债权的保全手段，预告登记后，未经预告登记权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。因此，不动产预告登记本身并不发生物权变动的法律后果，不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。建设工程价款优先受偿权属于法律赋予建设工程承包人的法定优先权，在顺位效力上优于抵押权和其他债权。此项权利依据法律规定而发生，自法定条件成就时设立。因此建设工程价款优先受偿权优先于不动产预告登记权利，不动产预告登记权利人不能排除申请执行人基于建设工程价款优先受偿权的强制执行。故被告黄XX、黄伟、慎XX认为可以依据执行异议司法解释第十九条规定排除基于原告债权的强制执行行为，其依据不足，本院不予采纳。